При покупці житла лише на стадії будівництва існує великий ризик натрапити на недобросовісних забудовників та роками чекати своє житло. Такі випадки не поодинокі. Як не стати жертвою шахраїв та на що зважати під час придбання квартири, – розповіли експерти у сфері нерухомості.

Перевірити інформацію про об’єкт не складно
Старша експертка з будівництва/містопланування Групи підтримки доброчесності EUACI Наталія ХІЛЬКО пояснює, що будь-який будинок, не зданий в експлуатацію, – це завжди ризик.

– Людина може стати жертвою того, що будівля можуть не завершити з різних причин. Не обов’язково забудовник має бути шахраєм. Це може статися через те, що будівництво триває кілька років, і, наприклад, як зараз, значно дорожчають будівельні матеріали. Забудовнику може просто не вистачити коштів втілити той бізнес-план, який він розробив перед будівництвом. Звичайно ж, людей зваблює те, що на початку забудовники пропонують більш привабливу ціну, ніж вона вже є наприкінці будівництва. І цим, скажімо, заманюють покупців вкладати гроші. І люди вкладають. Навіть тоді, коли на будівельному майданчику ще й роботи не розпочалися. Чим швидше вкладає зацікавлена особа кошти в таке будівництво, тим меншу ціну пропонують забудовники за квадратний метр, – каже Наталія Хілько.

Зараз є багато ресурсів, за допомогою яких можна перевірити цільове призначення та сформовану земельну ділянку, пояснює експертка.

– Якщо за документами є земля і якщо вона відповідає цільовому призначенню будівництва, то це вже 10% успіху. Раніше я працювала головним архітектором Чернівців. Усі містобудівні умови та обмеження на будівництво будь-якого об’єкта ми виставляли на такому ресурсі, як геопортал. Ним будь-хто може скористатися. Людина з телефону може зайти на сайт і перевірити наявність другого важливого компонента будівництва – містобудівних умов та обмежень. Зʼясувати необхідну інформацію про об’єкт не складно. Там можна одразу перевірити навіть висоту будівлі. Наприклад, ви купуєте квартиру на 10-му поверсі. Висота поверху з перекриттям – орієнтовно три метри. І якщо в містобудівних умовах висота будівлі вказана 20 метрів, то можна порахувати, що 10 поверхів там не вийде. Тобто, ви ризикуєте купити поверх, якого не існує, – зауважує Наталія Хілько.

Крім цього, у містобудівних умовах та обмеженнях варто звернути увагу на відсоток забудови. Якщо, наприклад, земельна ділянка має площу один гектар, то вона може бути забудована тільки на 30 соток.

– Коли людина купує квартиру, вона повинна витребувати генеральний план забудови, щоб знати, скільки будівель буде на певній території. Щоб потім не вийшло так, коли дозвіл у забудовника був на дві будівлі, а побудували там вісім. Клієнт має ознайомитися із цим планом, щоб потім не довелося дивитися сусіду у вікна. Наявність цих даних у містобудівних умовах – це ще 10% успіху. Зрозуміло, що принаймні забудовник не поспішає зібрати з людей кошти, а все-таки дотримується державних норм, процедури утримання дозволів. Також дуже важливо, щоб на будівництві була інформація про об’єкт. У державних нормах передбачено таке оголошення, на якому вказано, хто виконує авторський нагляд, хто технагляд. Якщо такий плакат вас не зустрічає на будівництві, це означає, що там можливі нюанси, – пояснює пані Наталія.

“Люди зазвичай дивляться на ціну, а не на якість”
Об’єкт також повинен бути зареєстрованим в єдиній державній електронній системі у сфері будівництва.

– Чому це так важливо? Бо якщо із забудовником щось трапиться, люди потім можуть зорганізуватися. І якщо об’єкт зареєстрований в ЄДЕССБ, вони зможуть, змінивши власника, здати його в експлуатацію. Це дуже важливо. Бо будинок потрапляє в цю е-систему тоді, коли він відповідає державним будівельним нормам, пройшов експертизу, тощо. Ця електронна система фактично захищає інвесторів від форс-мажорних обставин. Що ще важливо? Не варто поспішати підписувати будь-які документи наосліп. Потрібно переглянути проєкт договору, вичитати все, зокрема й те, що написано маленькими літерами, – каже експертка.

Забудовник Ромео СКРИПА радить перед купівлею нерухомості перш за все проаналізувати репутацію забудовника.

– Людина завжди приймає рішення сама, що обрати й що купити. Багато людей працює все життя і збирає гроші на придбання житла, а через недобросовісного забудовника, може нічого не отримати. Звісно, можна найняти юриста. Але юридично будь-який забудовник, який починає будувати, отримує усі необхідні містобудівні документи, дозвіл на початок будівництва. Добросовісний забудовник чи ні, він має пройти цю процедуру. Адже без цього він не зможе будувати і продавати це житло. Наприклад, у ЖК може бути юридично все було правильно. Люди купують, укладають договори, сплачують кошти. Але в результаті забудовник банкрутує. Навмисно чи ні – це вже інше питання. І люди роками чекають на своє житло. Тож все залежить від добросовісності забудовника. Його варто перевіряти насамперед, – пояснює експерт.

Крім цього, експерт радить не спішити купувати житло за дуже низькими цінами, адже цим можуть зловживати недобросовісні забудовники.

– Можливо, у деяких забудовників дорожчі квартири, але з ними людина впевнена в тому, що отримає своє житло. Я завжди людям кажу, що не треба купувати в того, в кого найдешевше. Були такі забудовники, які пропонували ціни, за якими просто неможливо побудувати житло. Але люди зазвичай дивляться саме на ціну, а не на якість, – каже Ромео Скрипа.

ДОВІДКА
В Україні запрацював електронний механізм захисту інвесторів, що вкладаються в будівництво. Відтепер вони зможуть через Єдину державну електронну систему у сфері будівництва (ЄДЕССБ) реєструвати майнові права на житло, що перебуває на етапі будівництва або буде збудоване.
Це вбереже громадян від можливих корупційних схем та махінацій, пов’язаних з купівлею житла. Також завдяки оновленому механізму забудовник не може без погодження з власником змінювати технічні характеристики квартири.
Раніше громадяни були змушені укладати із забудовниками лише попередній договір купівлі-продажу нерухомості або угоду про наміри. Це не давало права власності до введення житла в експлуатацію. Тож призводило до махінацій.

Авторка: Аліна Книжник

Залишити відповідь